Sprzedaż lub zakup nieruchomości to operacje na dużych kwotach, dlatego wiele osób decyduje się na wsparcie profesjonalisty. Zanim biuro nieruchomości zacznie działać, konieczne jest podpisanie umowy pośrednictwa – dokumentu, który ma chronić interesy obu stron. Jak powinna wyglądać taka umowa i jakie są obowiązki pośrednika? Sprawdź!
Czym jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomości?
W polskim systemie prawnym umowa pośrednictwa nieruchomości należy do kategorii umów nazwanych. Jej definicję i wymogi reguluje art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten narzuca rygorystyczną formę zawarcia kontraktu.
Umowa pośrednictwa w rozumieniu ustawy wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, więc ustne uzgodnienia co do zasady nie dają pośrednikowi podstawy do dochodzenia prowizji.
Umowa pośrednictwa otwarta czy na wyłączność?
Umowa otwarta pozwala na zgłoszenie oferty do wielu biur, a to w praktyce często skutkuje ukrywaniem lokalizacji i brakiem inwestycji w płatną promocję ze strony niepewnych zarobku agentów. Z kolei umowa pośrednictwa na wyłączność daje pośrednikowi gwarancję wynagrodzenia, dzięki czemu angażuje on własne środki w profesjonalny marketing, home staging i jawną prezentację adresu, a to zazwyczaj przyspiesza proces sprzedaży.
Wybór wyłączności wiąże się jednak z konkretnymi konsekwencjami prawnymi. W typowych umowach na wyłączność prowizja należy się pośrednikowi niezależnie od tego, kto znajdzie nabywcę w czasie trwania umowy – nawet jeśli zrobisz to samodzielnie. Dokładne zasady wynikają jednak z konkretnych zapisów umowy.
Jakie są obowiązki pośrednika nieruchomości i prawa klienta?
Zgodnie z ustawą, zakres czynności pośrednictwa określa umowa. Dlatego ważne jest, aby dokument określał, czego wymagasz od agenta. Najważniejsze obowiązki pośrednika nieruchomości obejmują:
- weryfikację stanu prawnego,
- przygotowanie profesjonalnej oferty,
- aktywny marketing i promowanie ogłoszenia w serwisach,
- prezentację nieruchomości potencjalnym nabywcom,
- wsparcie w negocjacjach cenowych i kompletowaniu dokumentów do aktu.
Jako klientowi przysługuje Ci pełne prawo do bieżącej kontroli postępów prac. Możesz wymagać od pośrednika regularnych raportów z podjętych działań, obejmujących statystyki wyświetleń oferty czy informacje zwrotne od osób oglądających nieruchomość.
Warto dodać, że najważniejszym zabezpieczeniem Twoich interesów jest ustawowy obowiązek posiadania przez pośrednika ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC), a kopia aktualnej polisy musi stanowić załącznik do umowy pośrednictwa. Dla większej przejrzystości warto też wpisać w umowie numer polisy i nazwę ubezpieczyciela. Jeśli agent popełni błąd w sztuce (np. przeoczy wadę prawną, co narazi Cię na straty finansowe), odszkodowanie zostanie wypłacone z tej polisy.
Ile wynosi prowizja w umowie pośrednictwa?
Wynagrodzenie biura, czyli prowizja w umowie pośrednictwa, najczęściej jest określana procentowo na podstawie ostatecznej ceny transakcyjnej (zwykle od 1% do 3% + VAT), rzadziej jako stała kwota.
Większość umów na rynku konstruowana jest tak, że płatność następuje dopiero po skutecznym doprowadzeniu do transakcji (czyli po akcie notarialnym sprzedaży). Warto jednak pamiętać, że z prawnego punktu widzenia pośrednictwo jest usługą starannego działania, a nie rezultatu. Oznacza to, że pośrednik zobowiązuje się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży, a nie do samej sprzedaży za wszelką cenę.
Zastanawiasz się, jak negocjować prowizję pośrednika? Pamiętaj, że stawki nie są sztywne i podlegają negocjacjom przed podpisaniem umowy. Argumentem do obniżenia stawki może być wysoka wartość nieruchomości lub jej duża atrakcyjność rynkowa, która gwarantuje szybką sprzedaż przy mniejszym nakładzie pracy agenta.
Wypowiedzenie umowy pośrednictwa i konsekwencje
Wypowiedzenie umowy pośrednictwa zawartej na czas nieokreślony jest najprostsze – można to zrobić w każdym momencie, z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia.
Sprawa komplikuje się przy umowach na czas określony. Taka umowa ma co do zasady trwalszy charakter i nie można jej wypowiedzieć przed terminem, chyba że zaistnieją ważne powody (np. utrata zaufania, rażące niewywiązywanie się pośrednika z obowiązków). Warto zadbać, by katalog tych powodów był wpisany do umowy.
Wzór umowy pośrednictwa
Nigdy nie podpisuj dokumentów bez dokładnej analizy. Umowa pośrednictwa powinna zawierać:
- dane identyfikujące pośrednika (firma, NIP, adres) oraz osobę wykonującą czynności pośrednictwa; jeżeli pośrednik posiada licencję branżową (np. PFRN) – warto wskazać jej numer,
- oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu OC,
- precyzyjnie określony przedmiot umowy i zakres czynności,
- jasne zasady wynagrodzenia.
Uważaj na klauzule niedozwolone (abuzywne), które wyłączają odpowiedzialność pośrednika za błędy lub narzucają wygórowane kary umowne za zerwanie współpracy.Jeśli zależy Ci na sprzedaży, ale nie chcesz płacić prowizji, wiązać się umowami na wyłączność lub Twoja nieruchomość ma skomplikowany stan prawny, który utrudnia sprzedaż na wolnym rynku – możesz pominąć ten etap. Skupujemy nieruchomości bezpośrednio od właścicieli. Bez pośredników, bez prowizji i bez zbędnych formalności. Skontaktuj się z nami i otrzymaj bezpłatną wycenę!
