Chcesz szybko sprzedać nieruchomość, więc rozważasz podjęcie współpracy z agencją? Takie rozwiązanie ma swoje plusy, jednak zanim się na nie zdecydujesz, koniecznie sprawdź, jak wygląda umowa pośrednictwa nieruchomości. Czym jest taki dokument i na jakie jego zapisy warto zwrócić uwagę, aby chronić swoje interesy? Czy warto podpisywać umowę i jak ją wypowiedzieć? Rozwiewamy wątpliwości.
Co to jest umowa pośrednictwa nieruchomości i po co się ją spisuje?
Umowa pośrednictwa nieruchomości to dokument, który ma zabezpieczać interesy zarówno pośrednika, jak i klienta. Agent nieruchomości zobowiązuje się w niej do podjęcia działań mających na celu znalezienie kupca dla nieruchomości. Klient natomiast zobowiązuje się zapłacić mu prowizję za pomyślnie zakończoną transakcję.
Dzięki takiej umowie każda strona wie, czego może oczekiwać. Pośrednik otrzymuje wynagrodzenie za swoją pracę, a klient zyskuje profesjonalną obsługę i zwiększa szanse na szybsze zamknięcie transakcji – bezpiecznie i korzystnie finansowo.
Typowa umowa pośrednictwa zawiera kilka istotnych elementów. Przede wszystkim określa czas obowiązywania – najczęściej wynosi od trzech do sześciu miesięcy. Znajdziesz w niej też zobowiązania obu stron: co konkretnie ma zrobić pośrednik (np. zdjęcia, ogłoszenia, prezentacje), a co Ty (np. dostarczenie dokumentów, umożliwienie oglądania lokalu). Wreszcie – najważniejsze dla agencji – w zapisach pojawia się wysokość prowizji i moment jej zapłaty.
Na co zwrócić uwagę podczas podpisywania umowy pośrednictwa?
Rozważasz podpisanie umowy pośrednictwa? Zanim to zrobisz, dobrze przeanalizuj dokument, aby mieć pełną świadomość tego, na co się godzisz. Oto, jakie zapisy mają szczególnie duże znaczenie.
Prowizja w umowie pośrednictwa
Prowizja to najważniejszy element każdej umowy pośrednictwa. Może być ustalona jako stała kwota albo procent od ceny sprzedaży – zazwyczaj 2–5% plus VAT. Wydaje się, że to niewiele? Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 12 000–30 000 zł z podatkiem. Taki koszt może mieć znaczenie, niezależnie od tego, czy poniesie go kupujący, czy sprzedający – wpływa na opłacalność transakcji.
Na co jeszcze zwrócić uwagę w tej sprawie? Istotne jest m.in. to, kiedy trzeba uregulować prowizję. Niektóre umowy przewidują jej zapłatę już po podpisaniu umowy przedwstępnej, inne dopiero po zawarciu aktu notarialnego. Uważaj szczególnie na zapisy mówiące o obowiązku zapłaty prowizji, nawet gdy transakcja nie dojdzie do skutku z Twojej winy.
Obowiązki pośrednika nieruchomości
W umowie powinno być dokładnie określone, co pośrednik zrobi za swoją prowizję. Ogólne sformułowania typu „działania marketingowe” to za mało. Dopytaj np. o:
- konkretne portale, na których pojawi się oferta;
- liczbę zdjęć;
- to, czy będzie wirtualny spacer;
- to, jak często otrzymasz raporty z postępów.
Pamiętaj, że nawet szczegółowe zapisy nie gwarantują jakości. Pośrednik może wykonać wszystko zgodnie z umową, jednak zdarza się, że zdjęcia są kiepskie, a opis – mało atrakcyjny. To sprawia, że moment sfinalizowania transakcji oddala się w czasie, a Ty ponosisz w związku z tym dodatkowe koszty – choćby związane z utrzymaniem lokalu.
Prawa klienta w umowie pośrednictwa
Prawa klienta w standardowych wzorach umów pośrednictwa bywają zapisane w bardzo ogólny sposób. Z tego powodu warto doprecyzować na przykład, jak możesz kontrolować postępy w działaniach na rzecz sprzedaży.
Pamiętaj też o prawie do wypowiedzenia umowy. Nie wszystkie kontrakty umożliwiają bezproblemowe zerwanie współpracy. Uważaj na zapisy o długim okresie wypowiedzenia czy o karach umownych!
Umowa pośrednictwa na wyłączność
Umowa na wyłączność oznacza, że tylko ten jeden pośrednik ma prawo reprezentować Cię w sprzedaży. Brzmi to sensownie, ale… ma poważne konsekwencje. Czy wiesz, że jeżeli po podpisaniu takiego kontraktu, nawet jeśli samodzielnie znajdziesz kupca, będzie trzeba zapłacić prowizję agencji?
Z perspektywy pośrednika takie zapisy to uzasadniony interes – w końcu inwestuje swój czas i pieniądze w transakcję, wiedząc, że to on skorzysta z efektów. Dla Ciebie to jednak ograniczenie możliwości i potencjalne dodatkowe koszty. Warto dokładnie omówić tę kwestię.
Jak negocjować prowizję pośrednika?
Jeśli myślisz o rozpoczęciu współpracy z pośrednikiem, pamiętaj, że warunki zaproponowane we wzorze umowy pośrednictwa wcale nie muszą być ostateczne. Możesz np. negocjować wysokość prowizji. Jak? Przede wszystkim sprawdź standardowe stawki prowizji obowiązujące w Twoim mieście czy regionie. Ta wiedza da Ci silną pozycję negocjacyjną.
Po drugie, jeśli Twoja nieruchomość jest szczególnie atrakcyjna i łatwa do sprzedania, możesz podnieść fakt, że jej zbycie wymaga mniej pracy, więc prowizja powinna być niższa.
Poproś również o szczegółową listę zapewnianych usług i negocjuj na tej podstawie. Może zrezygnujesz z wirtualnego spaceru lub przejmiesz na siebie home staging w zamian za niższą prowizję? Możesz też zaproponować stałą kwotę zamiast procentu od ceny sprzedaży.
Warto też wspomnieć, że udało Ci się otrzymać oferty z niższymi prowizjami. Konkurencja na rynku nieruchomości jest duża, więc agencje często są skłonne do ustępstw, żeby pozyskać zlecenie.
Wypowiedzenie umowy pośrednictwa – kiedy warto i jak to zrobić?
Czasami zapewnienia pośrednika nieruchomości nie pokrywają się z rzeczywistością lub po prostu zmieniają się Twoje okoliczności i cele. Wówczas warto rozważyć wypowiedzenie umowy pośrednictwa.
Zrób to, np. jeśli:
- pośrednik nie wywiązuje się z obowiązków – np. minął miesiąc, a oferta nadal nie pojawiła się na głównych portalach albo nie odbyła się żadna jej prezentacja;
- nie pojawiają się działania prowadzące do domknięcia transakcji – pomimo że pośrednik zaczął promować Twoje mieszkanie, nie ma konkretnych zainteresowanych ani negocjacji;
- nie zadowala Cię poziom usług – np. widzisz słabe zdjęcia, błędy w opisach, a kontakt z agentem jest utrudniony; to także powody do tego, aby zakończyć współpracę.
Pamiętaj, że taki dokument musi mieć formę pisemną i zostać dostarczony agencji listem poleconym lub osobiście z potwierdzeniem odbioru. Aby go sporządzić, możesz np. skorzystać z gotowego wzoru wypowiedzenia umowy pośrednictwa – takie dokumenty są powszechnie dostępne online.
| Uwaga! Sprawdź okres wypowiedzenia w umowie – często wynosi 14 dni lub miesiąc. |
Chcesz zaoszczędzić czas i uniknąć długiej analizy umów pośrednictwa czy negocjacji? Rozważ alternatywne rozwiązanie, a więc skorzystanie ze skupu nieruchomości bez pośrednika. Zapewniamy szybką, prostą transakcję – sfinalizujemy ją w krótkim czasie, a Ty otrzymasz gotówkę do ręki. Bez prowizji, bez skomplikowanych umów, bez miesięcy oczekiwania na kupca. Skontaktuj się, aby omówić szczegóły współpracy i otrzymać niezobowiązującą wycenę. Stawka, którą zaoferujemy, może Cię pozytywnie zaskoczyć!
