Mieszkanie bez księgi wieczystej

Księga wieczysta (KW) to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Opisuje ona jej stan prawny. Wiele osób zastanawia się, na co wpływa brak księgi wieczystej przy sprzedaży mieszkania oraz czy taka sprzedaż jest w ogóle możliwa. Jak jest naprawdę? Sprawdźmy!

Czy mieszkanie własnościowe musi mieć księgę wieczystą?

Mieszkanie własnościowe musi mieć księgę wieczystą. Jej brak jest jednak dopuszczalny np. w przypadku mieszkań spółdzielczych (wówczas właścicielowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) czy wybudowanych w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Ponadto księgi wieczystej nie ma mieszkanie nowe (dopiero wybudowane przez dewelopera). W związku z tym na rynku niejednokrotnie można spotkać się z mieszkaniami bez księgi wieczystej. Mimo wszystko taki stan budzi obawy wśród potencjalnych nabywców. Z tego powodu brak księgi wieczystej przy sprzedaży mieszkania może być dużą przeszkodą. Wielu właścicieli takich lokali decyduje się przed wystawieniem ich na sprzedaż samodzielnie uregulować kwestie związane z księgą wieczystą. Warto jednak wiedzieć, że nie jest to jedyne rozwiązanie!

Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?

Nie ma prawnych przeszkód, aby sprzedać nieruchomość bez księgi wieczystej. Do sprzedaży są potrzebne głównie dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości, takie jak akt własności, postanowienie o nabyciu spadku czy umowa darowizny. Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej, jest zatem prosta, ale tylko w teorii.W praktyce brak księgi wieczystej przy sprzedaży mieszkania jest dość dużą przeszkodą.

Z czym wiąże się brak księgi wieczystej przy sprzedaży mieszkania? Skutki prawne braku księgi wieczystej dla właściciela

Jakie są skutki prawne braku księgi wieczystej dla właściciela i nabywcy? Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej, musisz liczyć się z dodatkowymi pytaniami nabywców lub wręcz niechęcią do zakupu Twojej nieruchomości. Prawdopodobnie będziesz musiał także obniżyć jej cenę – jest to zwykle jedyny sposób, by sprzedać mieszkanie bez KW na wolnym rynku.

Natomiast kupujący mają w tym przypadku utrudnione zadanie, jeśli chodzi o deklaracje sprzedającego. To właśnie w księdze wieczystej znajdują się informacje na temat jej aktualnego stanu prawnego, w tym właściciela czy braku zadłużenia. Wszystko to może prowadzić do wydłużenia procesu zakupu.

Brak księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Dodatkowe problemy mogą czekać na tych, którzy chcą kupić nieruchomość, korzystając z kredytu hipotecznego. Bank może wówczas wymagać szeregu dodatkowych dokumentów, aby upewnić się, że nie ma do czynienia z oszustwem. Może to prowadzić do przedłużania się procedur i trudności z uzyskaniem kredytu. Ponadto w takim przypadku założenie księgi wieczystej będzie niezbędne, ponieważ wpisanie hipoteki do KW jest warunkiem wypłaty kredytu hipotecznego.

Prawa nabywcy przy braku księgi wieczystej

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej stanowi pewne ryzyko. Nabywcy przysługuje jednak prawo do sprawdzenia:

aktualnego wypisu z rejestru gruntów i kartoteki budynków;
informacji na temat nieruchomości zgromadzonych w zbiorze dokumentów;
podstawy nabycia nieruchomości, czyli np. notarialnej umowy sprzedaży, darowizny, przysądzenia własności, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku itp.

Pomoże to upewnić się, że deklaracje właściciela są zgodne ze stanem faktycznym. Ponadto dokumenty takie jak aktualny wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków są podstawą założenia KW.

Potencjalne zagrożenia wynikające z zakupu mieszkania bez księgi wieczystej to natomiast:

brak prawa własności do nieruchomości (wbrew zapewnieniom sprzedawcy);
obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich (np. najmem);
inne roszczenia osób trzecich, np. związane z zadłużeniem.

Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma księgę wieczystą?

Nic więc dziwnego, że tak wiele osób szuka informacji na temat tego, jak sprawdzić, czy mieszkanie ma księgę wieczystą. Uzyskanie tego rodzaju potwierdzenia będzie istotne z punktu widzenia zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Można spróbować to zrobić poprzez udanie się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości – w sekretariacie można złożyć ustną prośbę o sprawdzenie, czy nieruchomość ma księgę wieczystą.

Informacje o numerze księgi wieczystej, jeśli takowa istnieje, można uzyskać po złożeniu pisemnego wniosku, ale może to zrobić tylko właściciel.

Znając numer księgi wieczystej, można natomiast skorzystać z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) dostępnego na stronie ekw.ms.gov.pl do sprawdzenia treści zapisu.

Jak wygląda procedura uzyskania księgi wieczystej dla nieruchomości?

Jeżeli mieszkanie nie ma księgi wieczystej, najprawdopodobniej prędzej lub później będzie konieczne jej założenie. Procedura uzyskania księgi wieczystej dla nieruchomości jest realizowana w odpowiednim sądzie rejonowym. W tym celu należy złożyć formularz wraz z dokumentami, które określą nieruchomość oraz potwierdzają, kto jest jej właścicielem lub posiada do niej ograniczone prawa rzeczowe. Ponadto należy uiścić opłaty za założenie księgi wieczystej, dokonanie wpisu itd. – łącznie kilkaset złotych. Jeżeli chcesz powierzyć procedurę uzyskania księgi wieczystej dla nieruchomości notariuszowi, będzie się to wiązać z dodatkowymi kosztami.

Z tego powodu wielu właścicieli mieszkań bez księgi wieczystej decyduje się na skorzystanie z usług skupu nieruchomości. Tym sposobem formalności są ograniczone do minimum, a gotówkę można otrzymać bez konieczności uzyskiwania księgi wieczystej.

Przeczytaj także:

Spadek po ojcu, gdy żyje matka

07 listopada 2024

Śmierć bliskiej osoby to trudny moment dla rodziny. Oprócz emocjonalnego bólu wiąże się również z

➞

Podatek od kupna mieszkania – co musisz wiedzieć?

07 listopada 2024

Zakup mieszkania to poważna decyzja finansowa, która wiąże się nie tylko z kosztem samej nieruchomości,

➞

Jak uzyskać akt własności nieruchomości?

26 sierpnia 2024

Akt własności nieruchomości stanowi podstawowy dokument potwierdzający, kto jest właścicielem działki, mieszkania, domu itp. Uzyskanie