Hipoteka kaucyjna: co to jest?

Jak zabezpieczyć wierzytelność, której wartość nie jest do końca znana w momencie zawierania umowy? Rozwiązaniem, które jeszcze jakiś czas temu wykorzystywano w tym celu, była hipoteka kaucyjna. Czym różni się od hipoteki umownej i co to jest? Wyjaśniamy.

Hipoteka kaucyjna – definicja

Hipoteka kaucyjna to forma zabezpieczenia długu na nieruchomości, którą stosowano, jeżeli dokładna wartość wierzytelności nie była znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia. Mogło to mieć miejsce w sytuacji, gdy ostateczna kwota długu nie była ustalona (choćby przy budowie domu) albo w sytuacji niestabilnych warunków rynkowych.

W praktyce to rozwiązanie oznaczało, że bank lub inny wierzyciel mógł zabezpieczyć swoje roszczenia „na zapas” – do określonej maksymalnej kwoty, która często przewyższała ostateczną wartość zobowiązania.

Uwaga! Hipoteka kaucyjna zniknęła z polskiego prawodawstwa 20 lutego 2011 roku, gdy weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlaczego? Prawodawcy uznali, że podział na hipotekę zwykłą (zabezpieczającą znane kwoty) i kaucyjną (zabezpieczającą nieokreślone wartości) był zbyt skomplikowany i nieczytelny. Właśnie dlatego miejsce hipoteki kaucyjnej zajęła hipoteka umowna. Łączy ona cechy obu poprzednich rodzajów zabezpieczeń.

Ważne! Hipoteki kaucyjne ustanowione przed 2011 rokiem nadal obowiązują i będą ważne aż do momentu ich wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości.

Kiedy ustanawia się hipotekę kaucyjną?

Obecnie hipoteka kaucyjna nie jest już ustanawiana, ale wcześniej sięgano po nią w specyficznych sytuacjach. Najczęściej wiązało się to z kredytami w rachunku bieżącym, ponieważ kwota zadłużenia z tytułu takiego produktu mogła się zmieniać z dnia na dzień. To rozwiązywanie wykorzystywano również przy zabezpieczaniu weksli, czeków czy odsetek i kosztów ubocznych związanych z głównym długiem.

Hipoteka kaucyjna była również często ustanawiana przy udzielaniu finansowania zakupu nieruchomości. Bank zabezpieczał w ten sposób część odsetkową pożyczki. Jak to działało? Przykładowo bank udzielał kredytu na 500 000 zł, ale ustanawiał hipotekę kaucyjną na 700 000 zł, żeby zabezpieczyć się przed rosnącymi odsetkami i ewentualnymi kosztami egzekucji.

Hipoteka kaucyjna w księdze wieczystej była wpisywana w dziale IV tak jak każde inne obciążenie nieruchomości. Wpis zawierał informacje o wierzycielu, dłużniku oraz maksymalnej sumie zabezpieczenia. Koszty ustanowienia hipoteki kaucyjnej były podobne do obecnie obowiązujących – obejmowały opłaty notarialne (jeśli umowa była zawierana w formie aktu) oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.

Jakie zalety i wady miała hipoteka kaucyjna?

Hipoteka kaucyjna przede wszystkim zapewniała elastyczność – pozwalała zabezpieczyć zobowiązania o zmiennej wysokości bez konieczności ustanawiania nowych hipotek przy każdej zmianie kwoty długu. Dodatkowo jeden wpis mógł obejmować różne zobowiązania, o ile wynikały z tego samego stosunku prawnego.

Ponadto to rozwiązanie minimalizowało formalności dla banków i innych wierzycieli, którzy nie musieli modyfikować zabezpieczeń za każdym razem przy zmianie wysokości zadłużenia klienta.

Jednak hipoteka kaucyjna miała też swoje wady. Największą z nich był brak precyzji – potencjalni nabywcy nieruchomości nie wiedzieli, ile dokładnie wynosi aktualne zadłużenie. Mogli tylko domyślać się na podstawie maksymalnej kwoty zabezpieczenia, co wprowadzało niepewność na rynku nieruchomości. Takie rozwiązanie mogło zatem np. zniechęcać do podejmowania decyzji o kupnie domu czy mieszkania.

Z czasem ta nieaktualna koncepcja stała się przeszkodą, zwłaszcza że nowoczesne systemy bankowe pozwalały na bardziej konkretne określanie wysokości zobowiązań. Z tego powodu prawodawcy zdecydowali się na uproszczenie systemu. Obecnie obowiązuje hipoteka umowna.

Hipoteka kaucyjna a umowna: różnice

Hipoteka umowna zastąpiła kaucyjną, dlatego zapewnia wszystkie zalety wcześniejszego rozwiązania, ale działa w bardziej przejrzysty sposób. Obecnie jeden rodzaj hipoteki może zabezpieczać zarówno długi o ustalonej wysokości, jak i te, których wartość jest jeszcze nieznana lub które dopiero powstaną w przyszłości. Na czym dokładnie polegają różnice między „starym” a „nowym” rozwiązaniem? Obrazuje je poniższa tabela.

Cecha/ Typ hipoteki	Hipoteka kaucyjna	Hipoteka umowna
Zastosowanie	Tylko wierzytelności o nieokreślonej wartości.	Każdy typ wierzytelności.
Przejrzystość warunków	Niska – brak jasnej informacji co do kwoty zabezpieczenia.	Wysoka – precyzyjne określenie zobowiązań.
Elastyczność	Wysoka dla zobowiązań o zmiennych, nieprzewidywalnych warunkach.	Wysoka dla wszystkich rodzajów zobowiązań.
Kompleksowość	Wymagała nałożenia dodatkowej hipoteki zwykłej.	Wystarczy jeden rodzaj hipoteki zabezpieczającej nieruchomość.
Status prawny	Zniesiona w 2011 r., obowiązuje tylko dla starych, niezakończonych zobowiązań.	Obowiązuje obecnie.

Różnice między hipoteką kaucyjną a hipoteką umowną – porównanie

Hipoteka umowna to obecnie jedyny rodzaj zabezpieczenia na nieruchomości obowiązujący w polskim prawie. Jest bardziej uniwersalna i czytelna, co sprawia, że zarówno banki, jak i klienci mogą łatwiej zrozumieć swoje prawa i obowiązki. Wykreślenie hipoteki umownej przebiega tak samo jak kaucyjnej – wymaga promesy od banku i złożenia odpowiedniego wniosku do sądu.

Trzeba jednak pamiętać, że na rynku nadal są obecne nieruchomości objęte hipotezą kaucyjną – jej zasady pozostają w mocy aż do momentu wykreślenia tej informacji z księgi wieczystej. Aby było to możliwe, konieczna jest spłata długu. Warto przy tym wspomnieć, że sprzedaż nieruchomości z hipoteką kaucyjną nie jest dużym wyzwaniem – przebiega na podobnych zasadach jak transakcje obciążone innymi zabezpieczeniami. Zazwyczaj część ceny zakupu jest od razu przeznaczana na uregulowanie zobowiązania.

Masz nieruchomość obciążoną hipoteką i chcesz ją sprzedać? Firma Sprzedaj Swoje Mieszkanie oferuje skup nieruchomości z kredytem. Zapraszamy do współpracy bez względu na typ ustanowionej hipoteki. Pomożemy Ci sprawnie przeprowadzić transakcję i zajmiemy się wszystkimi formalnościami.