Podział działki – jak to zrobić?

Podział działki to proces, który pozwala na wydzielenie z jednej, większej nieruchomości kilku mniejszych. Może być przeprowadzony zarówno w przypadku działek niezabudowanych, jak i tych, na których już znajdują się budynki. Podział terenu może być konieczny np. w celu sprzedaży części nieruchomości, darowizny lub w związku z realizacją inwestycji budowlanej. Sprawdź, jak podzielić działkę budowlaną lub rolną!

Podział działki – najważniejsze informacje

Podział działki jest możliwy, gdy są spełnione określone warunki. Przede wszystkim musi być ona zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Ponadto podział nie może naruszać przepisów prawa, w szczególności tych dotyczących ochrony środowiska, ochrony zabytków czy prawa budowlanego. Wniosek o podzielenie terenu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty oraz współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści – w takim przypadku muszą działać wspólnie.

Formalności przy podziale działki reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zasady i procedury są określone także w aktach wykonawczych.

Podział działki krok po kroku

Pierwszym krokiem jest złożenie wniosku o podział nieruchomości do odpowiedniego organu, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Należy do niego dołączyć m.in. wypis i wyrys z rejestru gruntów, mapę z projektem podziału, protokół przyjęcia granic działki oraz dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości.

Po złożeniu wniosku urząd przeprowadza postępowanie administracyjne – sprawdza zgodność planowanego podziału z przepisami prawa, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz innymi uwarunkowaniami. Jeśli wszystkie wymagania zostaną spełnione, wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje pozytywną decyzję.

Po uzyskaniu pozytywnej decyzji geodeta może przystąpić do prac. Obejmują one m.in. wyznaczenie granic nowych działek w terenie, sporządzenie mapy z naniesionymi granicami oraz przygotowanie operatu podziału nieruchomości. Takie opracowanie wraz z innymi wymaganymi dokumentami jest składane do organu, który wydał decyzję zatwierdzającą podział. Po ponownej weryfikacji wydaje on ostateczną decyzję o podziale nieruchomości. Stanowi ona podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. To finalizuje cały proces.

Podział działki – geodeta czy notariusz?

W procesie podziału działki najważniejszą rolę odgrywa geodeta. To właśnie on jest uprawniony do wykonania wszystkich niezbędnych czynności związanych z podziałem nieruchomości, takich jak:

sprawdzenie zgodności planowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy;
przygotowanie projektu podziału działki, który uwzględnia m.in. nowe granice działek, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu itp.;
wykonanie pomiarów geodezyjnych w terenie, które są niezbędne do ustalenia dokładnego położenia nowych granic działek;
sporządzenie operatu podziału nieruchomości, czyli dokumentu zawierającego wszystkie informacje dotyczące podziału, w tym mapy, protokoły i wykazy zmian.

Notariusz wypełnia swoje obowiązki dopiero na końcowym etapie podziału działki, po uzyskaniu decyzji zatwierdzającej. Jego zadaniem jest sporządzenie aktu notarialnego, który stanowi podstawę do wpisu nowych działek do księgi wieczystej.

Czy działkę rolną dzieli się tak samo jak budowlaną?

Podział działki rolnej podlega dodatkowym ograniczeniom wynikającym z przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przede wszystkim teren powstały w wyniku podziału musi spełniać minimalne normy powierzchni określone w tej ustawie, a w niektórych sytuacjach może wymagać zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jest to konieczne, jeśli w wyniku podziału powstają działki o powierzchni mniejszej niż 3000 mkw. lub jeśli podział dotyczy gruntów rolnych klasy I-III.

Podział działki budowlanej jest zazwyczaj mniej restrykcyjny niż działki rolnej. Jak już wiesz, głównym kryterium jest zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Należy jednak pamiętać, że podzielenie takiej działki może wymagać uzyskania dodatkowych pozwoleń lub uzgodnień, np. w przypadku konieczności budowy nowej drogi dojazdowej lub zmiany przebiegu sieci uzbrojenia terenu.

Podział działki a pozwolenie na budowę

Sam podział nie powoduje automatycznego wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Oznacza to, że jeśli dotyczy ono budowy na określonym terenie, który później został podzielony, to zgoda nadal obowiązuje, ale na każdej z nowo powstałych działek.

W przypadku działki rolnej sytuacja jest nieco inna. Jeśli ma ona zostać podzielona na działki budowlane, konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Dopiero później można ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Koszty podziału działki

Koszty podziału działki można podzielić na dwie główne kategorie: opłaty urzędowe oraz wydatki związane z usługami geodety.

Opłaty urzędowe obejmują przede wszystkim opłatę skarbową za wydanie decyzji o podziale nieruchomości oraz koszty związane z uzyskaniem wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, map czy innych dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia podziału.
Koszty usług geodezyjnych są zazwyczaj największym wydatkiem związanym z podziałem działki. Obejmują m.in. przygotowanie projektu podziału, wykonanie pomiarów geodezyjnych, sporządzenie operatu podziału oraz inne czynności, które mogą być konieczne w konkretnym przypadku.

W przypadku podziału działki na dwie części można się spodziewać, że łączne koszty wyniosą od 3000 do 5000 zł. Im więcej części, tym wyższe koszty.

Jeśli podział działki wydaje Ci się zbyt skomplikowany lub po prostu chcesz szybko i bezproblemowo pozbyć się nieruchomości, rozważ skup działki. Specjalizujemy się w skupie różnego rodzaju działek, w tym rolnych, budowlanych, inwestycyjnych oraz leśnych. Oferujemy szybką i bezpieczną transakcję, uczciwą wycenę i pomoc w dopełnieniu wszelkich formalności. Skontaktuj się z nami, a my zajmiemy się resztą!

Przeczytaj także:

Fundacje pomagające wyjść z długów

14 stycznia 2025

Zadłużenie to problem, który dotyka coraz większej grupy Polaków. Kolejne pożyczki czy ogłoszenie upadłości konsumenckiej