Dla wielu osób uzyskanie lokalu z zasobów miasta jest jedyną szansą na stabilizację życiową. Wokół mieszkań od gminy narosło jednak wiele mitów. Często mylone są z lokalami socjalnymi, a najemcy żyją w błędnym przekonaniu, że raz otrzymany przydział jest dany na zawsze. Zobacz, jak wygląda procedura uzyskania takiego lokalu i jakie obowiązki spoczywają na najemcy!
Czym jest mieszkanie komunalne?
Definicja mieszkania komunalnego odnosi się do lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Właścicielem nieruchomości pozostaje gmina, a osoba w niej zamieszkująca jest najemcą. Celem tworzenia takiego zasobu jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, którzy ze względu na niskie dochody nie są w stanie wynająć mieszkania na wolnym rynku ani go kupić.
Mieszkanie komunalne a socjalne – różnice
Choć oba typy lokali należą do zasobu gminy, mieszkanie komunalne a socjalne to odrębne kategorie prawne. Podstawowa różnica tkwi w umowie: najem komunalny zawiera się zazwyczaj na czas nieoznaczony, podczas gdy najem socjalny – przeznaczony dla osób najuboższych i eksmitowanych – ma charakter terminowy. Prawo chroni jednak najsłabszych. Zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd nakazujący eksmisję musi przyznać lokal socjalny m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym czy emerytom, o ile nie mają oni możliwości zamieszkania w innym miejscu.
Jak dostać mieszkanie komunalne? Kryteria i procedura
Aby dostać mieszkanie komunalne, zazwyczaj trzeba spełnić trzy warunki łącznie:
- średni miesięczny dochód na członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać określonego progu;
- nie można mieć prawa własności, spółdzielczego prawa do lokalu ani być najemcą innego mieszkania komunalnego;
- często wymaga się stałego zamieszkania lub pracy na terenie danej miejscowości.
Szczegółowe kryteria przyznawania mieszkań komunalnych określa rada gminy w drodze uchwały. Po ich spełnieniu proces ubiegania się o najem lokalu rozpoczyna złożenie wniosku, deklaracji dochodowej za ostatnie 3 miesiące oraz oświadczenia majątkowego. Gmina weryfikuje te dane, a pozytywna ocena skutkuje wpisaniem na listę oczekujących, gdzie czas oczekiwania zależy od zasobów gminy.
Umowa najmu mieszkania komunalnego i czynsz
Po otrzymaniu przydziału następuje podpisanie dokumentów umowy najmu. Wielkim atutem jest czynsz w mieszkaniu komunalnym. Jest regulowany, a jego bazowa stawka za metr kwadratowy ustalana jest przez władze samorządowe. Może ona być korygowana przez czynniki podwyższające (np. centralne ogrzewanie, winda, dobra lokalizacja) lub obniżające (np. brak łazienki, mieszkanie w suterenie). Mimo to opłaty są znacznie niższe niż rynkowe ceny najmu.
Czy jest możliwa zamiana mieszkania komunalnego?
Gdy mieszkanie przestaje odpowiadać aktualnym potrzebom najemcy, przepisy dopuszczają jego zmianę. Proces ten jest realizowany najczęściej w dwóch trybach. Pierwszym z nich jest dobrowolne porozumienie dwóch najemców, którzy chcą zamienić się lokalami. Drugą ścieżką jest skorzystanie z oficjalnego gminnego rejestru, potocznie zwanego Bankiem Zamian, który kojarzy strony poszukujące innego metrażu lub lokalizacji w ramach zasobów miasta.
Mechanizm zamiany stanowi często ostatnią deskę ratunku w przypadku problemów finansowych. Najemcy borykający się z zadłużeniem czynszowym mogą zdecydować się na przeprowadzkę do lokalu o mniejszym metrażu i niższym standardzie, a to wiąże się z obniżeniem bieżących opłat. Taka operacja w niektórych wariantach umożliwia spłatę zaległości przez osobę przejmującą większy i droższy w utrzymaniu lokal.
Kiedy następuje utrata prawa do mieszkania komunalnego?
Stabilność najmu nie oznacza, że mieszkanie jest przyznane bezwarunkowo. Istnieją konkretne przesłanki, które mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy przez gminę.
Do utraty mieszkania komunalnego mogą prowadzić:
- zaległości czynszowe przekraczające trzy pełne okresy płatności,
- rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu,
- dewastacja lokalu,
- wynajęcie, podnajęcie lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania innej osobie bez pisemnej zgody gminy,
- niezamieszkiwanie w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Utrata prawa do mieszkania komunalnego może nastąpić również w wyniku weryfikacji dochodów. Jeśli gmina sprawdzi Twoje zarobki i okaże się, że przekraczają ustalone progi, może podnieść czynsz, przy czym nie może on przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu.Szczególną pułapką jest nabycie nieruchomości w drodze spadku. Jeśli nabędziesz udział we współwłasności mieszkania w tej samej lub pobliskiej miejscowości i lokal ten spełnia warunki lokalu zamiennego oraz możesz w nim zamieszkać, gmina może potraktować Twoje potrzeby mieszkaniowe jako zaspokojone i wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego. Zostajesz wtedy bez taniego lokalu, za to z ułamkiem własności, w którym często nie da się zamieszkać ze względu na konfliktowych współwłaścicieli. W takiej sytuacji najlepszym wyjściem jest szybka zamiana problematycznego majątku na gotówkę, która pozwoli Ci sfinansować wynajem mieszkania na wolnym rynku, a może nawet jego zakup. Eksperci sprzedajswojem.pl pomagają w takich sytuacjach, odkupując trudne spadki od ręki!