Brak comiesięcznych, wysokich przelewów na konto spółdzielni mieszkaniowej to główny argument, który przyciąga nabywców do oferty lokali bezczynszowych. W powszechnej opinii funkcjonuje przekonanie, że takie nieruchomości są tanie w utrzymaniu. Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona. Poznaj zalety i wady takiej nieruchomości i oceń, czy to inwestycja dla Ciebie.
Mieszkanie bezczynszowe – definicja
Termin mieszkanie bezczynszowe definicja rynkowa określa bardzo precyzyjnie, jednak w polskim systemie prawnym takie pojęcie nie istnieje. Ani Ustawa o ochronie praw lokatorów, ani Prawo budowlane nie wyróżniają takiej kategorii lokali.
Mianem tym określa się lokale stanowiące odrębną własność, usytuowane zazwyczaj w kameralnych budynkach (domy jednorodzinne dwulokalowe, szeregowce, małe kamienice do 4 lokali).
Mieszkanie bezczynszowe a wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu prawa to ogół właścicieli lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali.). W klasycznym modelu to wspólnota podejmuje uchwały i zleca zarządzanie budynkiem, a koszty są rozliczane w formie miesięcznego czynszu. W przypadku mieszkań bezczynszowych nie ma tak zorganizowanej wspólnoty ani profesjonalnego zarządcy – właściciele samodzielnie ustalają zasady współfinansowania remontów, mediów części wspólnych i bieżącej obsługi.
Koszty mieszkania bezczynszowego – za co płacisz?
Brak faktury od zarządcy nie oznacza braku wydatków. Koszty mieszkania bezczynszowego dzielą się na dwie grupy: opłaty indywidualne i wspólne utrzymanie nieruchomości.
Właściciel podpisuje indywidualne umowy z dostawcami mediów. Za wodę, prąd, gaz oraz wywóz nieczystości płacisz dokładnie tyle, ile zużyjesz, rozliczając się bezpośrednio z dostawcą. Eliminuje to częste w spółdzielniach dopłaty wynikające z różnic wodomierzowych czy ryczałtów.
Znacznie ważniejsze jest utrzymanie mieszkania bezczynszowego w zakresie części wspólnych. Dach, elewacja, klatka schodowa, brama wjazdowa czy chodnik przed posesją wymagają nakładów finansowych. W budynkach bezczynszowych sąsiedzi składają się na bieżące naprawy. Kosztem, o którym często się zapomina, jest ubezpieczenie budynku (w praktyce najczęściej wymagane przez bank przy kredycie lub uchwałą właścicieli) oraz okresowe przeglądy techniczne budynku (kominowe, gazowe, budowlane), które prawo nakłada na właścicieli tak samo, jak na duże wspólnoty czy spółdzielnie.
Zalety i wady mieszkania bezczynszowego
Decyzja o zakupie powinna opierać się na chłodnej kalkulacji, a nie emocjach. Należy świadomie zestawić brak comiesięcznych opłat administracyjnych z ryzykiem konieczności sfinansowania nagłych napraw bezpośrednio z własnej kieszeni.
Zalety mieszkania bezczynszowego to:
- brak opłat administracyjnych na utrzymanie struktur zarządczych,
- pełna kontrola finansowa.
W przypadku zakupu lokalu z rynku pierwotnego zyskujesz dodatkowe zabezpieczenie w postaci pięcioletniej rękojmi deweloperskiej. Oznacza to, że przez pierwsze lata to deweloper, a nie mieszkańcy, ma obowiązek usuwać na własny koszt usterki powstałe zarówno w mieszkaniach, jak i w częściach wspólnych (które w nowym budownictwie są zazwyczaj ograniczone do minimum). Daje to właścicielom gwarancję, że w początkowym okresie eksploatacji nie zostaną obciążeni kosztami niespodziewanych napraw elewacji czy dachu.
Wady mieszkania bezczynszowego to:
- brak funduszu remontowego, wiążący się z nagłymi wydatkami,
- odśnieżanie chodnika, koszenie trawy, sprzątanie klatki schodowej – te prace wykonują mieszkańcy we własnym zakresie,
- ryzyko paraliżu decyzyjnego – w małych wspólnotach sprzeciw jednego sąsiada może zablokować niezbędny remont, a brak zewnętrznego zarządcy zmusza do samodzielnego rozwiązywania sporów bez udziału mediatora.
Aby odciążyć mieszkańców z obowiązków porządkowych, można zatrudnić zewnętrzną firmę dbającą o części wspólne. Wymaga to jednak jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli na solidarne pokrycie kosztów, a jeden z sąsiadów musi formalnie wziąć na siebie odpowiedzialność za podpisanie umowy.
Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?
To, czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe, zależy m.in. od Twojego podejścia do obowiązków domowych. To dobre rozwiązanie dla osób zorganizowanych, które chcą mieć wpływ na stan techniczny budynku i nie boją się brać odpowiedzialności. Finansowo jest to model opłacalny pod warunkiem, że budynek jest nowy lub w dobrym stanie technicznym.
Jeśli jednak cenisz sobie wygodę i wolisz, by awarią domofonu czy cieknącym dachem zajęła się administracja, utrzymanie mieszkania bezczynszowego może okazać się źródłem frustracji.
Masz mieszkanie (bezczynszowe lub spółdzielcze) w Warszawie lub okolicy, które przysparza Ci same problemy? Konfliktowi sąsiedzi w małej wspólnocie blokują remonty, a może budynek wymaga nakładów, na które Cię nie stać? W takiej sytuacji sprzedaż na wolnym rynku bywa trudna i długotrwała, ale oferujemy korzystną alternatywę. Skupujemy mieszkania w Warszawie w każdym stanie – również te z problemami prawnymi czy współwłasnością.
Skontaktuj się z nami, a otrzymasz wycenę i możliwość szybkiej transakcji, uwalniając się od problematycznej nieruchomości!
