Wynajem mieszkania za odstępne to coraz popularniejsza praktyka na rynku nieruchomości. Jednak co to tak właściwie oznacza i czy warto się na to decydować? Poznaj zalety i wady tego rozwiązania z obu perspektyw – najemcy i wynajmującego! Podpowiadamy też, jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję wynajmu za odstępne.
Co to znaczy mieszkanie za odstępne?
Mieszkanie za odstępne to specyficzny rodzaj transakcji na rynku nieruchomości. Jest sytuacją, w której właściciel przekazuje prawa do wynajmu mieszkania innej osobie w zamian za określoną sumę pieniędzy, zwaną odstępnym. Umowa nie jest bezpośrednio uregulowana w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Podstawę prawną dla takiego rozwiązania stanowi artykuł 396 Kodeksu cywilnego (Dz.U.2024.1061), który mówi o tzw. odstąpieniu od umowy za zapłatą oznaczonej sumy. Warto dodać, że w prawniczym języku termin mieszkanie za odstępne nie istnieje, to nazwa potoczna.
Istotne jest, że odstępne jest kwotą jednorazową, a nie comiesięczną opłatą. Jego wysokość jest ustalana indywidualnie i może zależeć od różnych czynników, takich jak lokalizacja mieszkania, jego standard czy wyposażenie.
Czy odstępne to inaczej kaucja?
Zarówno odstępne, jak i kaucja wiążą się z finansowymi aspektami najmu, jednak są to dwa różne pojęcia.
Kaucja to suma pieniędzy wpłacana przez najemcę właścicielowi mieszkania na początku trwania umowy najmu. Jej celem jest zabezpieczenie interesów wynajmującego na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych w lokalu lub zaległości w opłatach czynszowych. Kaucja jest oddawana po zakończeniu umowy, o ile mieszkanie zostało zwrócone w stanie niepogorszonym, a wszystkie należności zostały uregulowane. Wysokość świadczenia jest ograniczona przepisami prawa i nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu.
Odstępne to natomiast jednorazowa opłata, którą nowy najemca płaci właścicielowi za przejęcie praw do wynajmu mieszkania na czas nieokreślony. Nie jest regulowane przepisami prawa i jego wysokość zależy od indywidualnych ustaleń między najemcami. Co ważne, odstępne nie podlega zwrotowi.
Umowa mieszkania za odstępne – co powinna zawierać?
Umowa najmu mieszkania za odstępne musi zawierać elementy typowe dla standardowej umowy najmu. Dodatkowo powinna uwzględniać specyfikę tej transakcji. Pamiętaj, że takie porozumienie nie jest objęte zabezpieczeniem przewidzianym przez Ustawę o ochronie praw lokatorów. Z tego powodu ważne jest szczegółowe uregulowanie wszystkich warunków na piśmie.
Elementy umowy najmu za odstępne obejmują:
- dane stron umowy,
- datę i miejsce zawarcia umowy,
- przedmiot umowy,
- czas obowiązywania umowy,
- wysokość czynszu,
- wysokość odstępnego, termin i sposób jego zapłaty,
- zasady korzystania z mieszkania,
- warunki rozwiązania umowy,
- podpisy stron.
Warto też ustalić, czy i w jakich sytuacjach właściciel może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie też protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien zawierać opis stanu technicznego i wyposażenie mieszkania w momencie przekazania go nowemu najemcy.
Mieszkanie za odstępne – zalety i wady z perspektywy najemcy
Czas nieokreślony daje najemcy dużą swobodę w decydowaniu o długości pobytu. Jeśli Twoje plany życiowe lub zawodowe są niepewne, taka forma najmu może być dobrym rozwiązaniem. W niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy potencjalny najemca chce szybko opuścić mieszkanie, może być skłonny zgodzić się na niższy czynsz w zamian za odstępne.
Wynajem za odstępne często wiąże się z mniejszą ilością formalności niż tradycyjny najem, zwłaszcza jeśli chodzi o umowy długoterminowe z poświadczeniem notarialnym.
Jakie są wady tego rozwiązania? Umowa najmu za odstępne na czas nieokreślony nie daje gwarancji długoterminowego zamieszkania. Właściciel mieszkania może w każdej chwili wypowiedzieć umowę. Ponadto wynajmujący ma mniej praw i jest bardziej narażony na nieuczciwe praktyki ze strony właściciela.
Mieszkanie za odstępne – czy się opłaca wynajmującym?
Wynajem mieszkania za odstępne dawniej był kojarzony głównie ze studentami poszukującymi krótkoterminowych rozwiązań mieszkaniowych. Obecnie przyciąga coraz szersze grono zainteresowanych. Wynajmujący, kuszeni wizją dodatkowego zastrzyku gotówki, coraz częściej decydują się na tę formę transakcji.
Najbardziej oczywistą korzyścią jest oczywiście odstępne. To dodatkowe środki, które można wykorzystać na dowolny cel.
Wynajem na czas nieokreślony może też skrócić czas poszukiwania nowego lokatora. Aktualnie wiele osób ceni sobie elastyczność i brak długoterminowych zobowiązań. Wynika to m.in. z ich stylu życia i preferencji.
Mieszkanie za odstępne – na co uważać? Porady dla szukających mieszkania
Przed podpisaniem umowy najmu za odstępne, upewnij się, że osoba, z którą ją zawierasz, jest faktycznym właścicielem mieszkania. Możesz to zrobić, sprawdzając akt notarialny lub numer księgi wieczystej. Unikniesz w ten sposób sytuacji, w której zapłacisz pieniądze osobie nieuprawnionej.
Choć umowa najmu za odstępne nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, zawsze warto zadbać o to, aby wszystkie ustalenia zostały spisane na piśmie. Dzięki temu możesz uniknąć ewentualnych sporów z właścicielem.
Zwróć też uwagę na warunki rozwiązania umowy najmu, zarówno przez Ciebie, jak i przez właściciela. Ustal, jaki jest okres wypowiedzenia oraz jakie są konsekwencje wcześniejszej rezygnacji z pobytu.
Jeśli jednak masz mieszkanie i rozważasz wynajem na opisanych warunkach, upewnij się, że najemca rozumie, iż odstępne nie podlega zwrotowi. Warto również skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych. Chociaż taka transakcja może być korzystna dla obu stron, wymaga ostrożności i świadomości potencjalnych ryzyk. Jeśli jednak potrzebujesz gotówki i rozważasz sprzedaż lokum, a nie wynajem – istnieje pewna alternatywa. Skup nieruchomości jest szybkim i bezproblemowym rozwiązaniem, szczególnie jeśli zależy Ci na czasie. Skontaktuj się z nami, a my przedstawimy ofertę. Możesz też skorzystać z darmowej wyceny mieszkania online!